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Que impostos tenho de pagar na aquisição de um imóvel em Portugal ?

Conheça todos os impostos na compra de imóvel em Portugal

Na tomada de decisão de aquisição de uma casa é crucial ponderar todos os custos que se lhe encontram associados. Para além dos registos e custos notariais, deverá tomar atenção sobretudo aos impostos na compra de imóvel.

Não obstante o peso financeiro de um crédito à habitação, a verdade é que todos os outros custos associados à compra de casa fazem com que o montante total da aquisição do imóvel se torne muito mais elevado. O primeiro passo será, então, o de encontrar um financiamento que seja direcionado para as suas necessidades e capacidades de pagamento.

Quais os impostos na compra de imóvel?

Após a escolha da sua casa ideal e da aprovação do crédito à habitação, é necessário tratar das questões burocráticas: reunir toda a documentação exigida, efetuar a escritura e ainda pagar os impostos associados à compra de um imóvel.

Estes impostos, que são de pagamento obrigatório ao Estado, são precisamente três: o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e o Imposto do Selo (IS). Dadas as características que os distinguem, abaixo enunciaremos em que consistem e como deverá calculá-los, para que fique a saber exatamente quanto vai pagar.

1. Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)

O IMI é um imposto que incide sobre o Valor Patrimonial Tributário do imóvel, devendo ser pago todos os anos desde o momento em que o consumidor adquire a casa em questão.

Fórmula:

IMI = Valor Patrimonial Tributário (VPT) x Taxa aplicável

A taxa a aplicar é definida por cada município em Portugal, mas deverá ter em consideração o cálculo do IMI. Este cálculo tem por base uma tabela com intervalos, que está presente no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), sendo que o intervalo para prédios urbanos (casas para habitação e terrenos para construção) varia entre os 0,3% e os 0,5%.

Todos os portugueses devem efetuar o pagamento deste imposto no mês de abril. Para facilitar o pagamento de montantes mais elevados, é permitido o pagamento por parcelas, nomeadamente:

  • Se o IMI não for superior a 250 euros, o pagamento deve ser feito na totalidade;
  • Caso o valor se situe entre os 250 e os 500 euros, o cidadão pode optar por liquidar em duas parcelas;
  • Se o montante for superior a 500 euros, então é possível pagar o IMI em três mensalidades.

É possível ter isenção no IMI?

Sim, é possível estar isento da liquidação deste imposto em duas situações distintas.

Por um lado, é possível ter isenção temporária. No caso de se tratar de um imóvel adquirido para habitação própria e permanente, se o Valor Patrimonial não for superior a 125 mil euros e se o rendimento coletável do agregado familiar for inferior a 153.300 mil euros para efeitos de IRS, então a família poderá ter isenção no pagamento do IMI durante três anos.

Por outro lado, é ainda possível beneficiar de uma isenção vitalícia. Para tal, é necessário que o rendimento anual do agregado familiar não seja superior a 15.295 mil euros, o que representa 2,3 vezes o valor anual do Indexante dos Apoios Sociais de 475 euros.

Tome nota:

Para conseguir esta isenção, é necessário efetuar o pedido da mesma nas Finanças antes da compra da habitação e quando a avaliação do imóvel estiver concluída. Os requerimentos feitos após a compra do imóvel não são elegíveis para obter isenção.

2. Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)

Outro dos impostos na compra de imóvel é o IMT. Este é cobrado sempre que se realiza a compra de uma casa, sendo aplicado sobre o Valor Patrimonial Tributário ou sobre o valor declarado na escritura e incidindo sobre o maior destes dois montantes.

Para além disso, deverá ser subtraída a parcela correspondente à taxa (que encontrará na tabela do IMT disponível no Portal das Finanças).

Fórmula:

IMT = Valor de Escritura ou Valor Patrimonial Tributário (o maior) x Taxa a aplicar – Parcela a abater

Este imposto deve ser liquidado antes da compra da habitação e o seu cálculo tem em consideração três características específicas:

  • Tipo do imóvel: rústico ou urbano;
  • Localização da casa: Continente ou Regiões Autónomas;
  • Finalidade da compra: Habitação Própria Permanente ou Secundária.

Existe alguma isenção no IMT?

Para conseguir obter isenção no pagamento do IMT, é necessário que a casa apenas seja destinada a Habitação Própria e Permanente. Para além disso, o seu valor não deverá ser superior a 92.407 mil euros no Continente e 115.509 mil euros nas Regiões Autónomas.

Tabelas do IMT de 2018

Portugal Continental – Habitação Própria

Valor para cálculo do IMT Taxa A Abater
até 92 407 € 0 % 0,00 €
de 92 407 € a 126 403 € 2 % 1 848,14 €
de 126 403 € a 172 348 € 5 % 5 640,23 €
de 172 348 € a 287 213 € 7 % 9 087,19 €
de 287 213 € a 574 323 € 8 % 11 959,32 €
mais de 574 323 € 6 % 0,00 €

Portugal Continental – Habitação Secundária

Valor para cálculo do IMT Taxa A Abater
até 92 407 € 1 % 0,00 €
de 92 407 € a 126 403 € 2 % 924,07 €
de 126 403 € a 172 348 € 5 % 4 716,16 €
de 172 348 € a 287 213 € 7 % 8 163,12 €
de 287 213 € a 550 836 € 8 % 11 035,25 €
mais de 550 836 € 6 % 0,00 €

Regiões Autónomas – Habitação Própria

Valor para cálculo do IMT Taxa A Abater
até 115 509 € 0 % 0,00 €
de 115 509 € a 158 004 € 2 % 2 310,18 €
de 158 004 € a 215 435 € 5 % 7050,29 €
de 215 435 € a 359 016 € 7 % 11 358,99 €
de 359 016 € a 717 904 € 8 % 14 949,15 €
mais de 717 904 € 6 % 0,00 €

Regiões Autónomas – Habitação Secundária

Valor para cálculo do IMT Taxa A Abater
até 115 509 € 1 % 0,00 €
de 115 509 € a 158 004 € 2 % 1 155,09 €
de 158 004 € a 215 435 € 5 % 5 895,20 €
de 215 435 € a 359 016 € 7 % 10 203,90 €
de 359 016 € a 688 545 € 8 % 13 794,06 €
mais de 688 545 € 6 % 0,00 €

Prédios Rústicos – 5 %

(Portugal Continental ou Regiões autónomas)

Outros Prédios Urbanos e Aquisições Onerosas  6,5 %

(Portugal Continental ou Regiões autónomas)

Evolução Gráfica do IMT

Gráfico IMT 2018

Referências

Outros Simuladores de IMT

3. Imposto do Selo (IS)

O último (mas não menos importante) dos impostos na compra de imóvel é o Imposto do Selo. No empréstimo à habitação, o Imposto do Selo pode ser aplicado em duas situações distintas que deve conhecer.

Imposto do Selo na compra e venda do imóvel

Em primeiro lugar, existe o pagamento do Imposto do Selo na compra e venda do imóvel. Como tal, na celebração da escritura é necessário que o comprador da casa pague este imposto ao Notário. Neste caso específico, o Imposto do Selo encontra-se nos 0,8%.

Fórmula:

IS = Valor de escritura ou Valor Patrimonial Tributário (o maior) x 0,8%

Imposto do Selo no crédito à habitação

Em segundo lugar, e caso exista concessão de empréstimo à habitação, o consumidor deverá pagar Imposto do Selo sobre o valor financiado. Este imposto será pago no momento em que o montante do financiamento é transferido para a conta bancária do cliente que vai comprar um imóvel.

Neste caso específico, existem duas incidências diferentes, nomeadamente:

  • Para contratos de crédito com um prazo de pagamento superior a cinco anos, o Imposto do Selo é de 0,60%;
  • Caso o prazo de pagamento seja inferior a cinco anos, a taxa é de 0,5%.

Fórmula:

IS = Valor do crédito à habitação x 0,6%

Imposto do Selo: o que é e porque existe em todos os créditos?

Desde 1660 que o Imposto do Selo existe, sendo o mais antigo do sistema fiscal português. É utilizado para diversos documentos, títulos financeiros, arrendamento, aquisição de bens, jogos e apostas, operações financeiras, seguros e muitas outras situações. Este traduz-se numa taxa ou mesmo num valor fixo em euros aplicáveis num contrato ou ato realizado. Descubra qual a incidência deste imposto, em que situações pode ocorrer a isenção e como se aplica ao crédito.

O Imposto do Selo enquadra-se na categoria dos impostos sobre o consumo, só se aplicando a todos os atos que não estejam sujeitos a Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA) – não sendo, portanto, acumulável com este -, e encontrando-se regulamentado através do Código do Imposto do Selo (CIS).

Pese embora o facto de esta tributação se aplicar maioritariamente no território nacional, existem também algumas situações em que incide fora de Portugal, nomeadamente:

  • Operações de crédito – e respetivos juros e comissões – realizadas por entidades sediadas no estrangeiro a entidades em Portugal;
  • Seguros realizados em empresas de outros Estados-membros da União Europeia sobre riscos que estejam localizados em Portugal.

Sobre que atos e contratos incide o Imposto do Selo?

A incidência do Imposto do Selo regista-se nas seguintes situações:

  • Operações aduaneiras;
  • Jogos relacionados com causas sociais ou apostas de jogos que não se encontrem sujeitas ao regime dos impostos que incidem especificamente sobre jogos;
  • Aquisição onerosa ou por doação de imóvel;
  • Aquisição de bens por pessoas singulares, seja por sucessão ou doação;
  • Sobre o arrendamento;
  • Emissão de documentos, livros e papéis;
  • Crédito ao consumo e operações efetuadas por entidades financeiras;
  • Ações, títulos, certificados da dívida pública e outros papéis de crédito;
  • Entre outros.

Pode verificar-se que é ampla a incidência deste imposto. Para ficar a conhecer os valores e as taxas de incidência em concreto consulte a Tabela Geral do Imposto do Selo, disponível no site da Autoridade Tributária e Aduaneira.

Existem casos com isenção?

A resposta é positiva. Os atos seguintes estão isentos de Imposto do Selo:

  • Prémios dos seguros de vida;
  • Jogos que sejam organizados por IPSS (Instituições Particulares de Solidariedade Social);
  • Garantias das operações de Bolsa sobre valores mobiliários e derivados;
  • Reporte de valores mobiliários em Bolsa;
  • Operações de tesouraria com um prazo inferior ou igual a um ano;
  • Juros de empréstimo para habitação própria;
  • Operações entre instituições financeiras.

Como se aplica o Imposto do Selo sobre crédito?

Todos os empréstimos possuem encargos para o consumidor, nomeadamente comissões e impostos, sendo o Imposto do Selo um destes.

Imposto do Selo no crédito à habitação

Desde logo, no crédito à habitação há lugar ao pagamento deste encargo em dois momentos distintos: por um lado, na realização da escritura da casa que se vai adquirir e, por outro lado, quando o montante do empréstimo é disponibilizado na conta à ordem.

No momento da escritura o Imposto do Selo aplica-se sobre 0,8% do valor de aquisição do imóvel. Exemplificando, se a casa custar 120 mil euros, o que se pagará de Imposto do Selo aquando da escritura será de 960 euros.

A partir do momento em que se recebe o montante solicitado do empréstimo na conta à ordem passa-se a suportar Imposto do Selo sobre o valor do crédito, aplicável conforme o prazo:

  • Se for de 1 a 5 anos, a incidência é de 0,50%;
  • Para mais do que 5 anos aplica-se em 0,60%.

Além disso, existe ainda a cobrança deste imposto sobre as comissões exigidas pelos bancos no crédito à habitação: neste caso, a incidência é de 4% nas comissões de abertura, de estudo, de dossier e afins.

Embora o Imposto do Selo seja igualmente aplicado por todas as instituições financeiras, a verdade é que cada uma tem características e vantagens específicas para quem pretende comprar casa. A escolha deve ser ponderada e deverá comparar as diversas ofertas do mercado.

mposto do Selo no crédito ao consumo

Por sua vez, no que diz respeito ao crédito ao consumo, a incidência varia conforme o prazo do financiamento:

  • Inferior a um ano: 0,12%;
  • Igual ou superior a um ano: 1,5%;
  • Igual ou superior a cinco anos: 1,5%.

Um dos tipos de crédito ao consumo é o crédito pessoal. Também neste é aplicado o Imposto do Selo e as ofertas das instituições financeiras são bastante diversificadas. Seja para saúde, educação, férias ou até obras e remodelações na sua casa, as possibilidades são inúmeras e a comparação é essencial para escolher o mais indicado para si.

É facilmente percetível que este imposto está presente nos mais variados documentos e contratos celebrados em Portugal, sendo mais um dos impostos que os portugueses têm de pagar. Muitas vezes estamos a ser tributados e nem sabemos, de maneira que ter esse conhecimento é crucial, não apenas para o nosso nível de literacia financeira, mas porque é um dever do consumidor saber em que está a ser taxado concretamente.

Paulo Gonçalves

Jurista / Gestor de Negócios / Especialista em Imobiliário

 

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